In den letzten Jahren haben sich mein Podcast und Finanzblog stets auf wertvolle Finanztipps und -strategien konzentriert. Heute möchte ich ein Thema ansprechen, das bisher oft unberücksichtigt blieb, aber von entscheidender Bedeutung ist: das Immobilieninvestment im Jahr 2024. Immobilien gelten als die Lieblingsanlage der Deutschen, insbesondere wenn es um selbst bewohnte Eigentumswohnungen oder Häuser geht. Doch die Realität kann für viele junge Familien oft eine harte Lehrstunde sein, wenn die Finanzkalkulation fehlschlägt. Dieser Beitrag soll Licht ins Dunkel bringen und einige häufig gestellte Fragen aus der Community beantworten. Mein Ziel ist es nicht, dir spezifische Beratung zu geben, sondern wichtige Denkanstöße zu liefern, die du vielleicht in deinen eigenen Überlegungen noch nicht bedacht hast. Schaust du lieber das dazugehörige YouTube Video, geht es hier entlang.
Immobilieninvestment-Dilemma: Eigenheim versus Vermietung
Wichtige Überlegungen vor dem Investieren in eine Immobilie
Immobilieninvestments: Besser als Aktien oder ETFs?
Navigieren in der Welt des Immobilieninvestments
Ich möchte zuerst eine grundlegende Frage angehen, die viele in meiner Community beschäftigt: Lohnt sich ein Immobilieninvestment im Jahr 2024, sei es durch Kauf oder Bau? Diese Frage ist weitreichend und die Antwort hängt stark von der gewünschten Lage ab – ob in einer kleinen Gemeinde oder in einer Großstadt wie München.
Unabhängig vom Standort ist die finanzielle Tragbarkeit entscheidend. Persönlich rate ich oft von einem selbst bewohnten Eigenheim ab, hauptsächlich, weil die steuerlichen Vorteile fehlen, die eine vermietete Immobilie bietet. Als Vermieter kannst du beispielsweise die Abnutzung des Gebäudes steuerlich geltend machen und Reparaturkosten sowie Zinskosten absetzen. Praktisch gesehen zahlt der Mieter den Kredit für dein Investment ab. Wenn du selbst zur Miete wohnst, fallen diese Vorteile weg, daher ist es essenziell, dass jede finanzielle Belastung durch eine Immobilie in jeder Lebenslage tragbar bleibt.
Hast du die Nebenkosten eines Immobilieninvestments bedacht? In Nordrhein-Westfalen beispielsweise beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 %. Hinzu kommen Notarkosten und möglicherweise Maklerprovisionen, die die Anfangsinvestition deutlich erhöhen.
In einer solchen Situation sind die gesamten Fixkosten für eine Immobilie im Wert von 400.000 bis 500.000 Euro leicht bei über 50.000 Euro. Diese Kosten musst du erst wieder erwirtschaften. Daher ist es entscheidend, alle möglichen Szenarien in deine finanziellen Überlegungen einzubeziehen, bevor du ein Immobilieninvestment tätigst.
Ich empfehle zudem, bei Investitionsentscheidungen vorsichtig zu sein und idealerweise, wenn, dann mit mehreren Objekten zu starten, nicht nur mit einem. Ein einzelnes Objekt kann durch Probleme mit Mietern schnell zu finanziellen Schwierigkeiten führen.
In den letzten Jahren habe ich viele junge Familien in Finanzfragen beraten, weniger direkt zu Immobilienfinanzierungen, aber ich habe diesbezüglich Impulse mitgegeben und einzelne Szenarien durchgerechnet. Oft musste ich warnen, dass ihre Finanzierungspläne zu knapp kalkuliert waren, und empfehlen, vom Eigenheim abzusehen. Leider habe ich dadurch manchmal den Ruf als Spielverderber erlangt. Diejenigen, die meinen Rat ignorierten und den Traum vom Eigenheim anderweitig verfolgten, weil andere Berater ein Geschäft rochen, standen später vor finanziellen Schwierigkeiten, besonders wenn die Familienplanung in Gang kam und die Ausgaben stiegen. Anrufe mit Geständnissen über nicht mehr tragbare Bankraten bestätigten dann oft, dass die ursprünglichen Bedenken berechtigt waren. Dies zeigt, dass ein Immobilieninvestment immer sorgfältig überlegt und nachhaltig geplant sein muss, um langfristig eine kluge finanzielle Entscheidung zu sein.
Ein wichtiger Aspekt, den man bei Immobilieninvestments nicht übersehen darf, sind die potenziellen finanziellen Risiken, die entstehen können, wenn persönliche Umstände wie eine Trennung zu einem Notverkauf führen. Oft ist eine Immobilie nicht nur ein Vermögenswert, sondern auch eine potenzielle Quelle großer finanzieller Verluste. Wenn du gezwungen bist, deine Immobilie in einer Notsituation zu verkaufen, könntest du weniger erlösen, als du ursprünglich investiert hast.
Wenn du vorhast, ein Immobilieninvestment zu tätigen, sei es durch Kauf oder Bau, gibt es entscheidende Punkte zu beachten.
Zunächst einmal, lass dich nicht ausschließlich von Emotionen leiten. Immobilien können schnell zu Traumobjekten in deinen Augen werden, doch es ist wichtig, auch die praktischen Aspekte nicht aus den Augen zu verlieren. Nimm immer einen Fachexperten, wie einen Bausachverständigen, mit, wenn du eine Immobilie besichtigst. Du könntest emotional beeinflusst sein und gravierende Mängel übersehen, die später hohe Kosten verursachen können. Ein Experte wird objektiv bewerten und kann dich vor einer teuren Fehlentscheidung schützen. Solche Beratungen haben bereits vielen meiner Klienten geholfen, signifikante Beträge zu sparen, die sonst in problematischen Investitionen verloren gegangen wären.
Die Immobilienentscheidung ist oft sehr emotional geprägt. Es kann sein, dass du dich durch dein Umfeld unter Druck gesetzt fühlst. Möglicherweise möchtest du unterbewusst auch mit den anderen mitziehen und nicht außen vor bleiben. Dies kann zu voreiligen Entscheidungen führen, besonders wenn das Investment sehr spitz kalkuliert ist. Es ist entscheidend, dass du einen Schritt zurücktrittst und eine rationale Entscheidung triffst. Lass dich nicht von der Familie oder von Freunden unbewusst beeinflussen.
Schließlich ist die Entscheidung, in eine Immobilie zu investieren, oft die größte finanzielle Entscheidung im Leben eines Menschen. Überlege dir gut, was dafür und was dagegen spricht, gerade jetzt in ein Immobilieninvestment einzusteigen. Berücksichtige alle Aspekte und überstürze nichts, da ein solches Engagement langfristige finanzielle Auswirkungen hat.
Doch was spricht weiterhin dafür und was dagegen, sich gerade jetzt das Immobilien-Abenteuer zu stürzen?
Bei der Entscheidung für oder gegen ein Immobilieninvestment müssen aktuelle wirtschaftliche Unsicherheiten in Betracht gezogen werden. Deutschland erlebt derzeit im Vergleich zu anderen europäischen Ländern kein Wirtschaftswachstum, und die Abwanderung vieler Unternehmen stellt die Arbeitsplatzsicherheit infrage – ein wesentlicher Faktor, wenn man bedenkt, dass der Kauf einer Immobilie eine langfristige Verpflichtung ist.
Rechtlich gesehen bist du mindestens zehn Jahre an deine Entscheidung gebunden, da die Kündigung eines Immobilienkredits erst nach zehn Jahren und sechs Monaten gemäß § 489 Absatz 2 BGB möglich ist. Dies verlangt eine sorgfältige und konservative Finanzplanung. Oft wird zu optimistisch kalkuliert und nicht selten müssen Immobilienbesitzer später teuer nachfinanzieren, was die finanzielle Belastung unerwartet erhöhen kann.
Ein weiterer kritischer Punkt ist die Neigung vieler, alle verfügbaren Mittel in den Immobilienkauf zu stecken, ohne eine realistische Einschätzung der langfristigen Tragbarkeit. In Anbetracht der wirtschaftlichen Volatilität sollte eine Immobilieninvestition gründlich überdacht und möglicherweise zugunsten einer flexibleren und weniger bindenden Option überdacht werden.
Ein weiteres bedeutendes Risiko bei Immobilieninvestments stellt die ungewisse Zukunft der Zinssätze dar. Marktstimmen sind geteilt – einige prognostizieren steigende, andere fallende Zinsen. Entscheidend ist, wie solche Schwankungen deine langfristige Finanzierbarkeit beeinflussen könnten. Die meisten Banken bieten derzeit Finanzierungslaufzeiten zwischen zehn und fünfzehn Jahren an. Es ist wichtig, sich zu fragen, ob du die möglicherweise höheren Zinsen nach Ablauf dieser Frist noch tragen kannst. Stell dir vor, die Zinsen würden signifikant steigen; wäre das finanziell noch handhabbar?
Deine persönliche Lebenssituation spielt ebenfalls eine entscheidende Rolle. Hast du bereits eine Familie oder planst du Kinder? Stehen berufliche Veränderungen an oder überlegst du sogar, dich neu zu qualifizieren? All diese Faktoren müssen in die Entscheidung, ein Immobilieninvestment zu tätigen, einfließen.
Die Wahl, in Immobilien zu investieren, ist oft die größte finanzielle Entscheidung im Leben einer Person. Selten liegt der Kaufpreis unter 250.000 bis 300.000 Euro. In ländlichen Gebieten mag der Preis niedriger sein, doch dort sind oft keine Wertsteigerungen zu erwarten. In städtischen Gebieten wie München oder Stuttgart hingegen würde ein Preis von einer halben Million Euro noch als günstig gelten. Ein Bruttoeinkommen von 5.000 Euro liegt in Stuttgart im guten Mittelfeld, während es in meiner Region zu den oberen zehn Prozent zählen würde. Dies verdeutlicht das enorme Lohn- und Preisgefälle innerhalb Deutschlands, das in deine Überlegungen mit einbezogen werden muss.
Einer der größten Vorteile, wenn du in deiner eigenen Immobilie wohnst, ist zweifelsohne die Sicherheit, dass dich niemand wegen Eigenbedarfs vor die Tür setzen kann. Diese Sicherheit ist nicht zu unterschätzen, da sie dir langfristige Wohnstabilität garantiert. Allerdings bindet dich diese Entscheidung auch an feste monatliche Hypothekenzahlungen, die über 20, 30 oder sogar 35 Jahre anhalten können.
Die Verpflichtung zu diesen Zwangsraten kann mit der Zeit eine erhebliche Belastung darstellen, nicht selten auch für die Beziehung. Dann wird das gemeinsame Eigentum schnell zu einem finanziellen Nachteil, insbesondere im Falle einer Scheidung. Daher ist es essenziell, klare Regelungen für den Fall einer Trennung zu schaffen, um einen finanziellen Schaden zu vermeiden. Dieser Aspekt sollte nie unterschätzt werden, da Immobilien häufig tief in die persönliche und finanzielle Lebensplanung eingreifen.
Weiterhin stellt sich die Frage: Sollte man mieten oder kaufen? Mieten bietet zweifellos mehr Flexibilität und weniger direkte Verantwortung. Die üblichen drei Monate Kündigungsfrist ermöglichen es dir, schnell auf Lebensveränderungen zu reagieren – ein Vorteil, den Eigentum nicht bietet. Das Eigenheim bindet dich langfristig und ist mit finanziellen Verpflichtungen verbunden, die nicht kurzfristig lösbar sind und weitreichende finanzielle Folgen nach sich ziehen können.
Die Frage, ob Immobilien eine bessere Anlageform als Aktien oder ETFs darstellen, ist nicht eindeutig zu beantworten und hängt stark von den spezifischen Umständen ab. Dazu gehört der Kaufpreis, die Finanzierungskonditionen, das eingebrachte Eigenkapital und die potenziellen Mieteinnahmen. Jedes Detail spielt eine Rolle und das gesamte Investment muss sorgfältig durchdacht werden.
Ein wesentlicher Faktor, der oft übersehen wird, ist die demografische Entwicklung in Deutschland. Wir werden immer weniger Menschen haben, was langfristig die Nachfrage nach Wohnraum beeinflussen wird. Dies könnte zu einer Veränderung der Immobilienpreise führen, besonders wenn es dazu kommen sollte, dass viele neu gebaute Immobilien in Zukunft leer stehen würden.
Angenommen, du bist 30 Jahre alt und planst, bis zum gesetzlichen Rentenalter mit 67 in der Immobilie zu bleiben. Dann ist es unerlässlich, von Beginn an Rücklagen für Instandhaltungen einzuplanen. Viele Hausbesitzer unterschätzen diese Kosten, was später zu finanziellen Engpässen führen kann. Nach aktuellen gesetzlichen Regelungen könnten ältere Menschen zudem Schwierigkeiten haben, eine erneute Finanzierung zu erhalten, wenn sie nicht über ausreichende Renteneinkünfte verfügen.
Immer mehr meiner älteren Kunden erwägen den Verkauf ihrer Immobilien, da die Unterhaltungskosten und der Arbeitsaufwand im Alter zu belastend werden. Sei es der große Garten, die leere, einst von den Kindern bewohnte Etage oder das undichte Dach. Eine Immobilie kann im Alter eher zur Last als zur Vorsorge werden, insbesondere wenn hohe Instandhaltungskosten anfallen. Die Immobilie an sich nutzt sich ab und nur der Grund und Boden gewinnt an Wert.
Abschließend ist zu sagen, dass Immobilieninvestitionen unter bestimmten Umständen eine lohnende Kapitalanlage sein können, vorausgesetzt, die Rahmenbedingungen stimmen: richtiger Kaufpreis, passende Lage, gute Mieter und eine solide Finanzierung. Bei falscher Handhabung können die Kosten jedoch die potenziellen Gewinne übersteigen. Daher sollte man als Investor sehr umsichtig agieren und sich gegebenenfalls fachkundig beraten lassen.
Wenn du erwägst, als Immobilieninvestor tätig zu werden und beabsichtigst, mehrere Einheiten zu bauen oder zu kaufen, um sie zu vermieten, ändern sich die Perspektiven deutlich. In diesem Fall übernehmen die Mieter im Wesentlichen die Tilgung deiner Investition. Dies war besonders attraktiv während der Niedrigzinsphase, die es ermöglichte, Immobilien zu sehr günstigen Konditionen zu finanzieren. Diese Phase hat dazu geführt, dass viele Menschen den Traum vom Eigenheim verwirklichen konnten. Doch seit Anfang 2022 sind die Bauzinsen spürbar angestiegen. Trotz der höheren Zinsen kann es sich jedoch immer noch lohnen, über ein Immobilieninvestment nachzudenken.
Als Investor steht man vor der Ungewissheit, was die nächsten Jahre mit sich bringen, insbesondere im Hinblick auf Sanierungsgesetze und regulatorische Änderungen in Deutschland. Meine Erfahrung als Investor zeigt, dass Immobilien eine ausgezeichnete Anlageform sein können, wenn der Kaufpreis, der Standort, die Mieter und die Finanzierung richtig gewählt werden. Werden diese Aspekte nicht sorgfältig geprüft, kann das Investment schnell zu hohen Verlusten führen.
Es ist daher entscheidend, externe Experten hinzuzuziehen. Ich begleite derzeit zwei Immobilieninvestoren, einen davon in allen Prozessen als externer Berater, und stehe einem anderen bei einem anstehenden Exit zur Seite. Durch diese Beratungen gewinne ich stetig neue Einsichten, die mir helfen, meine Strategien zu verfeinern und meinen Mandanten fundierte Ratschläge zu bieten.
Investoren müssen unterscheiden, ob sie als Eigennutzer oder als Investor handeln. Für Eigennutzer kann das Immobilieninvestment zu einer finanziellen Belastung werden, hauptsächlich, wenn es nicht gut durchdacht ist. Im Gegensatz dazu kann es für Investoren, die mit den richtigen Beratern zusammenarbeiten und alle Risiken sorgfältig abwägen, zu einer erheblichen Vermögenssteigerung führen.
Ich hoffe, dieser Überblick gibt dir einen Einblick in die komplexe Welt des Immobilieninvestments. Denke daran, dass jede Finanzentscheidung gut überlegt sein sollte und dass man im Leben vieles mit einem einfachen Taschenrechner durchrechnen kann – die Grundregeln der Mathematik gelten immer. Wenn dir diese Informationen gefallen haben, unterstütze doch bitte diesen Podcast und YouTube-Kanal durch ein Like oder ein Abonnement und teile die Inhalte mit anderen, die von diesen Einsichten profitieren könnten.
Du stehst vor einer Entscheidung: Möchtest du den traditionellen Weg gehen und selbst versuchen, deine Finanzen zu managen, oder die Expertise eines Beraters nutzen? Hier sind zwei Wege, die du einschlagen kannst:
Extra-Tipp: Gern kannst du auch meiner kostenlosen Finanz- & Investment-Community beitreten. Schließe dich uns an und tausche dich mit vielen anderen Teilnehmern aus. Derzeit sind knapp 100 Personen aktiv, die alle voneinander lernen. Hier werden viele gute Fragen zum Investieren gestellt – vielleicht bald auch deine. Nutze die Gelegenheit, objektives und neutrales Feedback von anderen Community-Mitgliedern und mir zu erhalten.
Die Entscheidung liegt bei dir. Du kannst abwarten und zusehen, oder aktiv werden und dein Finanzwissen vertiefen. Wenn du bereit bist, deine Finanzen selbst in die Hand zu nehmen, bin ich hier, um dich auf diesem Weg zu unterstützen. Warte nicht auf die nächste Krise – agiere jetzt und sichere dir und deiner Familie eine finanziell gesunde Zukunft. Ich freue mich darauf, dich vielleicht schon bald persönlich in einem unserer Events begrüßen zu dürfen. Bleibe klug, planbar und renditestark investiert – das geht auch mit einer clever geplanten und gut ausgearbeiteten Immobilieninvestition.
Bis zum nächsten Mal, dein Sven Stopka.