Für Immobilienbesitzer wird die Luft dünner. Der Zeitpunkt der Abrechnung steht unmittelbar bevor. Billige Zinsen haben viele in den vergangenen Jahren dazu verleitet, eine Immobilienfinanzierung abzuschließen. Einige Faktoren wurden dabei außer Acht gelassen. Wichtige Hausaufgaben wurden nicht erledigt. Du hast jetzt noch die Möglichkeit, das Ruder herumzureißen, sofern du in die Umsetzung kommst. In diesem Beitrag erfährst du mehr. Hörst du lieber den dazugehörigen Podcast, geht es hier entlang.
In den kommenden Monaten und Jahren wird abgerechnet. Wegen der günstigen Zinssituation haben sich in den letzten Jahren viele eine Immobilienfinanzierung für ihr Eigenheim geleistet, die es normalerweise nicht hätten finanzieren können. Ohne mit der Wimper zu zucken, wurden Kredite aufgenommen. Nun hat der Markt die Preise nach oben getrieben und es wird gefährlich. Aktuell bezahlst du für eine Immobilienfinanzierung teilweise dreieinhalb, vier oder sogar über vier Prozent. Damit haben viele nicht gerechnet.
Hast du früher 1,5 Prozent Darlehen-Zins gezahlt, stehen dort heute 4,5 Prozent auf der Uhr. Paare, die damals anderswo beraten wurden, kommen heute zu mir und suchen nach Lösungen und Rettung. Sie haben sich seinerzeit von günstigen Zinsen und billigen Finanzierungsberatungen ködern lassen und stehen jetzt vor dem Problem, dass nicht vorausschauend geplant wurde.
Zum Zeitpunkt des Abschlusses der Immobilienfinanzierung steckten sie vielleicht beide gerade voll im Berufsleben drin. Dann kam das erste Kind. Die Frau blieb zu Hause, ging irgendwann wieder in Teilzeit arbeiten. Dann kam das zweite Kind, es gab Elterngeld auf das Teilzeiteinkommen. Wurde das geringere Elterngeld in der Kalkulation berücksichtigt? Ausgaben sind plötzlich höher, wenn Kinder da sind. Wurde dieser Tatsache irgendeine Bedeutung geschenkt?
Zu einer Immobilienfinanzierung und der Frage nach der Finanzierbarkeit gehören unterschiedliche Simulationen. So auch die Situation steigender Zinsen. Aber die Frage nach der Finanzierbarkeit in Situation XY ist bei vielen auf der Strecke geblieben.
Nicht selten war ich in der Vergangenheit der böse Mann, der den Traum vom Eigenheim zum platzen gebracht hat. Dann wurde zur Hausbank gerannt, zu irgendeiner Finanzierungsplattform. Es wurde alles getan, um die Finanzierung darstellen zu können. Und jetzt wird es eng, denn viele haben sich ein Leben lang mit einer Zwangsrate verpflichtet und finden sich in einer sehr ungünstigen Situation der Bank gegenüber wieder.
Ich habe in den letzten 19 Jahren meiner Berufslaufbahn mit so vielen Familien, Pärchen und Alleinlebenden Gespräche zum Thema Immobilienfinanzierung geführt und dabei Immobilien immer als rationales Investment-Objekt gesehen. Du musst unterscheiden zwischen Eigennutzung und Vermietung. Ich habe oft dazu geraten, in die Vermietung zu gehen und selbst weiterhin zur Miete zu wohnen. Viele waren der Meinung, sie würden damit jedoch Geld zum Fenster hinaus schmeißen.
Als Mieter bist du aber frei und flexibel. Wenn dir etwas nicht mehr gefällt oder du möchtest dich beruflich verändern, kündigst du und bist in drei Monaten raus. Heute gestaltet sich der Verkauf einer Immobilie schwierig. Vor zwei Jahren noch hast du ein Objekt eingestellt und hattest innerhalb weniger Stunden unzählige Interessenten. Heute stellst du zehn Objekte rein und hast vielleicht einen Bewerber. Der Markt hat sich stark gedreht und viele realisieren, dass sie eine falsche Entscheidung bezüglich einer eigenen Immobilienfinanzierung getroffen haben.
Durch die Vermietung ergeben sich auch steuerliche Vorteile. Du kannst die AFA nutzen, Zinsen abschreiben. Du hast viele andere Vorteile, die du bei der Eigennutzung nicht mitnehmen kannst. Wenn du nicht vermietest, musst du diese wirtschaftlichen Nachteile obendrauf rechnen und dabei kommst du auf Summen, bei denen dir schlecht werden kann.
Die Deutschen stecken sehr viel Geld in Immobilien. Ich bin davon überzeugt, dass viele in den nächsten Jahren ihre Immobilien aus wirtschaftlichen Gründen nicht mehr weiter finanzieren können.
Die Lebenshaltungskosten und Zinsen sind in den vergangen Jahren massiv gestiegen. Aber ist auch dein Einkommen entsprechend angepasst worden? Ich habe diese Situation schon vor langer Zeit kommen sehen und davor gewarnt, wurde aber ausgelacht. Ich und meine blöden Berechnungen, hieß es oft.
Ebenso habe ich gepredigt, dass der MSCI World mehr Mogelpackung ist, als alles andere. Alles nur Marketing. Und siehe da, auch das hat sich bewahrheitet. Ich möchte damit sagen: Folge nicht blind den Mainstream-Medien. Glaube nicht immer das, was dir dein Gegenüber erzählt. Insbesondere dann nicht, wenn er dir etwas verkaufen möchte. Suche dir zwecks Beratung jemanden, der neutral und vom Fach ist. Du würdest auch nicht zu einem Steuerberater gehen, der vom Finanzamt bezahlt wird. Du würdest nie zu einem Rechtsanwalt gehen, der vom Staatsanwalt bezahlt wird. Warum gehst du dann zu einem Banker, zu einem Finanzierungsberater, der von der Bank bezahlt wird?
Eine neutrale und ehrliche Meinung bekommst du von jemandem, den du direkt bezahlst und der nicht über Dritte finanziert wird. Aber jeder sucht sich seinen Henker bekanntlich selbst aus. Der lachende Sieger wird immer die Bank sein, wenn es um eine Immobilienfinanzierung geht. Die Bank kann dich vor die Tür setzen. Sie wird das bestmögliche für sich herausholen und du darfst am Ende noch draufzahlen. Kommt es zu einer Zwangsversteigerung, hast du noch entsprechende Gebühren und Zinsen zu erwarten. Und damit setzt sich die Abwärtsspirale in Bewegung.
Es liegt bei dir, mit wem du zusammenarbeiten möchtest. Möchtest du jemanden, der dir an die Gurgel will oder jemanden, der dich beschützen wird und rational an die Sache herangeht? Jemand, der mit dir einen Schritt zurückgeht, falls nötig?
Das ist jetzt Eigenwerbung, völlig richtig. Das mein gutes Recht. Meine Dienstleistung ist für viele mehrere hunderttausend Euro wert, weil ich sie vor folgenschweren Fehlern schütze. Das hat sich in letzten Jahren so oft bewahrheitet und viele sind mir heute dankbar, dass ich ihnen damals einen emotionalen Arschtritt gegeben habe. Wenn ich dich jetzt getroffen habe und du sagst, tut zwar weh, aber recht hat er ja, dann hast du die Möglichkeit, dir ein kostenloses Erstgespräch zu sichern. Wir klären dann in 30 bis 45 Minuten, wie ich dir helfen kann und worin deine Herausforderungen liegen. Ich verspreche dir, du wirst am Ende des Gesprächs einen Nutzen für dich mitnehmen.
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dein Sven Stopka