Immobilienkauf meistern: Tipps für Investoren

Sind Immobilien weiterhin eine sinnvolle Geldanlage?

Immobilien stehen bei den Deutschen immer noch hoch im Kurs. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird. Die Deutschen kaufen und bauen, was das Zeug hält, egal zu welchem Preis. Der Grund dafür ist, dass Menschen immer noch glauben, ihr Geld sei in Immobilieninvestments bestens aufgehoben und seien außerdem eine sichere Altersvorsorge.

Nun häufen sich die Anzeichen für eine Immobilienblase. Banken verlangen höhere Zinsen für die Immobilienfinanzierung. Käufer und Investoren sind sich oft über die Risiken und Auswirkungen eines solchen Immobilieninvestments nicht im Klaren und rechnen sich ihr Vorhaben „schön“. In diesem Beitrag gebe ich dir Impulse und Anregungen, die du bei deiner Kalkulation und Bewertung berücksichtigen solltest. Hörst du lieber die Podcastfolge zu diesem Beitrag, geht es hier entlang.

Für Immobilien wurden in den letzten Jahren Kaufpreise bezahlt, die jenseits von Gut und Böse liegen. Viele Investoren haben einfach zugeschlagen, ohne nachzurechnen. Ich persönlich würde aktuell nicht auf Immobilieninvestments setzen und in diesem Beitrag erfährst du warum.

Kalkulation deines Immobilieninvestments

Immobilieninvestments gelten bei den Deutschen immer noch als eine sichere Geldanlage. Begründet liegt das in der Historie, denn Immobilien haben in den letzten Jahrzehnten nicht oder kaum an Wert verloren. Wertzuwachs gibt es allerdings erst seit den letzten 15 Jahren etwa. Kaufpreise schießen aktuell durch die Decke und mir werden Angebote zur Berechnung vorgelegt, bei denen ich kein lohnenswertes Immobilieninvestment erkennen kann. Ich spreche hier von Eigentumswohnungen für einen Kaufpreis zwischen 400.000 und 600.000 Euro oder einem Zweifamilienhaus für 1,2 Millionen Euro.

Um zu kalkulieren, wie lange du benötigst, um das Immobilieninvestment abzubezahlen, rechnen wir mit dem sogenannten Multiplikator. Du rechnest dazu den Kaufpreis und teilst diesen durch die Jahresnettokaltmiete.

Viele Investoren kalkulieren nicht vernünftig, sondern rechnen sich das Ganze schön. Die Zinsen haben sich bei manchen Finanzierungsarten aktuell verdoppelt und verdreifacht. So kann die Anschlussfinanzierung hinten raus sehr problematisch werden.

Möchtest du mit 95 noch dein Immobilieninvestment abbezahlen? Wahrscheinlich eher nicht. Weil die Kaufpreise so hoch sind, können sich aber viele keine Tilgung von 2 bis 3 Prozent leisten und enden so in einer sehr langen Laufzeit.

Kaufnebenkosten berücksichtigen

Bei der Kalkulation des Immobilieninvestments werden häufig einige Faktoren außen vor gelassen. Eine Immobilie ist mit Kaufnebenkosten verbunden.

1. Da hätten wir etwa die Grunderwerbsteuer (bis zu 6,5 Prozent) oder die Notar- und Amtsgerichtskosten (etwa 2 Prozent). Das macht allein schon 8,5 Prozent Nebenkosten, von denen du erstmal nichts hast. Diese kannst du natürlich über die nächsten 50 Jahre abschreiben. Das sind aber nur ein paar wenige Euro, die zu dir zurückfließen.
   
   
2. Ist ein Makler involviert, verdient der Makler prozentual am Kaufpreis mit. Die Maklerprovision beträgt bis zu 7,14 Prozent. Rechnen wir also Makler und die fixen Nebenkosten, bist du schnell bei über 10 Prozent Kaufnebenkosten, die du mitfinanzieren oder durch Eigenkapital decken musst.
   
   
3. Weiterhin wird die Instandhaltung gern bei der Kalkulation des Immobilieninvestments vergessen. Bei Immobilien zur Vermietung wird das über die Wohnungseigentümergemeinschaft und die Hausverwaltung geregelt. Bei der Eigennutzung sollten aber immer gewisse Rücklagen gebildet werden. Wenn du heute keine Rücklagen bildest, wovon willst du die Immobilie in den nächsten Jahren instand halten und was ist, wenn größere Reparaturen auf dich zukommen? So enden viele wieder bei der Bank und nehmen einen neuen Kredit auf.
   
   

4. Die Bank kann außerdem jederzeit Zusatzsicherheiten verlangen. Sollten sich deine wirtschaftlichen Verhältnisse verändern oder auch das Objekt anders bewertet werden, kann die Bank jederzeit eine Zusatzsicherheit fordern, um das Objekt weiter zu finanzieren.

In den Kalkulationen wird auch oft mit einem, wenn nicht sogar zwei vollen Einkommen gerechnet. Jegliche Änderung der privaten Situation, wie ein längerfristiger Einkommensausfall, oder die Reduzierung eines Einkommens wegen der Geburt eines Kindes, kann diese Kalkulation im Kern erschüttern.

Besonders in den letzten Monaten habe ich häufig gesehen, dass die Immobilienfinanzierung ganz knapp und unvollständig kalkuliert wurde. Größere Reparaturen, wie eine Heizungsanlage oder Ähnliches, bleiben dabei unberücksichtigt. Viele Investoren oder Anleger würde so etwas komplett aus der Bahn werfen.

Immobilieninvestments in der Zukunft

Ein weiterer Punkt ist, dass viele davon ausgehen, dass sie die Immobilie in 20 oder 25 Jahren steuerfrei verkauft bekommen. Das könnte passieren, muss aber nicht.

Es könnte auch sein, dass die Immobilienpreise in den nächsten Jahren fallen. Was passiert dann? Du realisierst einen Verlust. Die Kinder, die heute nicht da sind, wurden nicht geboren. Werden wir in den nächsten Jahrzehnten eher mehr oder weniger in Deutschland? Nach aktuellem Stand werden wir eher weniger und somit sinken theoretisch, auf lange Sicht, auch die Immobilienpreise.

Wackelige Finanzierungen und Risiken

Auch die BaFin ließ nun verlauten, dass sie eine gewisse Blasenbildung am Immobilienmarkt erkennt. Die Banken werden angehalten, mehr Eigenkapital von den Anlegern zu fordern, um eventuellen Risiken vorzubeugen. Immobilieninvestments sind also aktuell nicht die sicherste Geldanlage. Es gibt zu viele ungewisse Variablen.

Die Kalkulationen der Immobilieninvestments meiner Partner, die ich zur Betrachtung vorgelegt bekomme, würde ich in 8 von 10 Fällen nicht befürworten. Die meisten Berechnungen sind unvollständig, viel zu knapp kalkuliert oder enthalten unkalkulierbare Risiken.

Ich bin nach wie vor der Überzeugung, dass Aktien ein solides und sicheres Investment sind. Bei Immobilieninvestments kommen 8,5 Prozent Kaufnebenkosten auf dich zu, plus eventuelle Maklerprovisionen. Viel Geld, das du ertragreicher investieren kannst. Sich darauf zu verlassen, dass man die Immobilie in 10 Jahren noch steuerfrei verkaufen kann, könnte nach hinten losgehen. Es ist schon mehrmals thematisiert worden, dass der steuerfreie Verkauf abgeschafft werden soll. Dein Gewinn aus der verkauften Immobilie müsste dann entsprechend versteuert werden.

Depotauflösung zur Immobilienfinanzierung?

Immobilieninvestments sind also gut zu überdenken und durchzukalkulieren. Ich möchte besonders davor warnen, dass Banker bei der Immobilienfinanzierung dazu raten, dein gut laufendes Investmentdepot ganz oder teilweise aufzulösen. Ich rate dir, dich nicht darauf einzulassen. Dafür gibt es mehrere Gründe:

• Du realisierst Erträge, die du versteuern musst. Du musst von dem Gewinn ungefähr 25 Prozent plus Kirchensteuer und Soli runterrechnen. Rund 28 Prozent deiner Erträge gehen also davon ab.
  
  
• Du löst damit gleichzeitig deine Rücklagen auf. Unter Umständen hast du nicht mehr genug Rücklagen, um vielleicht mal eine Durststrecke zu überbrücken und eine Renovierung, Sanierung, Sonderumlage oder sonstiges zu finanzieren.

Mein Grundsatz lautet: Du solltest so viel wie möglich finanzieren, um auch den Zinseszinseffekt deiner Kapitalanlage nicht zu zerstören.

Einer meiner Partner hat eine Rendite von weit über 35 Prozent im Portfolio. Das ist ein üppiger, fünfstelliger Ertrag, der bisher nicht realisiert wurde. Laut der Bank soll damit jetzt ein Teil seiner Eigentumswohnung finanziert werden. Natürlich möchte die Bank ihr Risiko minimieren. Sie möchte, dass du als Kunde so viel Geld wie möglich mit hineinbringst.

Mein Rat zu Immobilieninvestments

• Möchtest du immer noch in eine Immobilie investieren, finanziere sie nicht auf Biegen und Brechen. Nimm dir die Zeit, eine vernünftige Finanzierung auf die Beine zu stellen. So etwas kann auch mal mehrere Wochen dauern, aber von einem Schnellschuss ist immer abzuraten.
  
  
• Arbeite eine umfangreiche Kalkulation aus, die alle möglichen Stressfaktoren berücksichtigt.
  
  
• Sei dir über jegliche Chancen und Risiken deines Immobilieninvestments im Klaren.
  
  
• Finanziere das Objekt überwiegend über die Bank und lasse so wenig Eigenkapital wie möglich einfließen.
  
  

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• Nutze die Chance auf ein kostenloses Erstgespräch. Wir klären dann in 30 bis 45 Minuten, wie ich dir helfen kann und worin deine Herausforderungen liegen. Ich verspreche dir, du wirst am Ende des Gesprächs einen Nutzen für dich mitnehmen.
  
  
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dein Sven Stopka