Wie lukrativ ist das Modell der Immobilienverrentung?

Bildnachweis: KI-generiert mit Midjourney

Stell dir vor, du befindest dich an einem Wendepunkt und überlegst, wie du deine Altersvorsorge auf sichere Füße stellen kannst. Ein häufiger Vorschlag für Eigenheimbesitzer ist die Immobilienverrentung – der Verkauf des Eigenheims, um eine monatliche Rente zu erhalten. Doch ist dies wirklich die beste Lösung, um für dein Alter vorzusorgen?

In diesem Artikel werde ich dir zeigen, warum die Immobilienverrentung nicht nur als einfache Lösung erscheint, sondern in Wahrheit oftmals ein finanzielles Risiko darstellt. Es gibt bessere Alternativen, die dir langfristig mehr Sicherheit bieten können. Lies weiter, um zu verstehen, weshalb du deine Zukunft nicht auf eine vermeintlich bequeme, aber oftmals unkluge Entscheidung setzen solltest. Schaust du lieber das dazugehörige YouTube-Video, geht es hier entlang.

Wie funktioniert Immobilienverrentung?

Fehlende Finanzplanung: Rettet dich die Immobilienverrentung?

Immobilienverrentung als Symptom für gesellschaftliche Fehlentwicklungen

Was spricht also gegen das Modell der Immobilienverrentung?

Das Eigenheim als Altersvorsorge? Denk nochmal nach

Was ist des Deutschen liebste und sicherste Altersvorsorge? 70 bis 80 Prozent werden sagen: das selbst bewohnte Eigenheim. Doch hier kommt meine provokante Aussage: Das selbstgenutzte Eigenheim ist keine Altersvorsorge – es ist eine Alterssorge. In diesem Artikel beschäftigen wir uns mit der Immobilienverrentung und ich werde dir am Ende aufzeigen, warum eine selbst bewohnte Immobilie mehr ein Vermögensnachteil als -vorteil sein kann.

Wie funktioniert Immobilienverrentung?

In den letzten Wochen und Monaten habe ich immer häufiger mit Menschen über 60 über ihre Immobilien gesprochen. Diese Generation steht nun vor der Frage, was sie mit ihrer Immobilie tun sollen. Viele haben in den vergangenen Jahrzehnten Immobilien gekauft und selbst bewohnt. Manche sind inzwischen verwitwet, andere wohnen noch zu zweit in ihren Häusern. Der Nachwuchs ist oft längst ausgezogen, das Haus zu groß geworden, der Garten pflegeintensiv. Bei Witwen kommt hinzu, dass das Eigenheim Erinnerungen an den verstorbenen Partner wachruft und sie sich wünschen, das Haus loszuwerden.

Natürlich könnte man die Immobilie einfach verkaufen – über ein Immobilienportal oder einen Makler. Doch was passiert, wenn du keinen Käufer findest? Und wie gehst du mit der emotionalen Bindung an das Haus um? Eine weitere Möglichkeit ist die Immobilienverrentung. Dabei wird die Immobilie an einen Dritten verkauft, häufig eine GmbH, Genossenschaft oder ähnliche Anbieter. Im Gegenzug erhältst du eine monatliche Rente sowie ein Wohnrecht zu Lebzeiten. Doch aufgepasst: Dieses Wohnrecht gilt nur so lange, wie du lebst. Das bedeutet, deine Lebenserwartung spielt eine entscheidende Rolle bei der Berechnung des Kaufpreises und der Rentenzahlung.

Was du bei der Verrentung deiner Immobilie beachten solltest

Es gibt verschiedene Modelle der Immobilienverrentung, die individuell auf die Bedürfnisse und Wünsche der Eigentümer abgestimmt werden müssen. Was meine ich damit? Wenn du zum Beispiel 55 Jahre alt bist, kannst du noch mit einer Lebenserwartung von rund 30 Jahren rechnen. In diesem Fall gestaltet sich eine Verrentung anders als bei jemandem, der bereits 75 Jahre alt ist. Auch deine persönliche Lebenssituation spielt eine entscheidende Rolle: Hast du Kinder, an die du die Immobilie vielleicht noch übertragen oder verkaufen könntest? Oder hast du vielleicht keine Nachkommen? Solche Faktoren müssen in die Entscheidung zur Immobilienverrentung einbezogen werden.

Dabei ist nicht jede Immobilie grundsätzlich für eine Verrentung geeignet. Denn die Aufkäufer – seien es GmbHs, KGs, Genossenschaften oder Vereine – verfolgen selbstverständlich ihre eigenen Interessen: Sie möchten Gewinne erzielen. Sie agieren nicht aus reiner Nächstenliebe, sondern sind auf Umsatz aus. Das Marktpotenzial für Immobilienverrentung ist jedoch immens, besonders mit Blick auf die Babyboomer-Generation, die nun in den Ruhestand geht und bald feststellen könnte, dass ihre Rente nicht ausreichen wird.

Fehlende Finanzplanung: Rettet dich die Immobilienverrentung?

Eine interessante Statistik, die ich dir nicht vorenthalten möchte, stammt vom Bundesverband der Deutschen Immobilienverrentung (BVIV). In einer Studie, die gemeinsam mit dem Statistikanbieter Statista im Januar 2024 durchgeführt wurde, wurden 1000 Immobilieneigentümer ab 55 Jahren in ganz Deutschland befragt. Das Ergebnis zeigt, dass für 7 Prozent der Befragten die Immobilienverrentung eine Option wäre, sollte ein finanzieller Engpass drohen oder die Rente nicht ausreichen.

Das bedeutet, dass bereits jetzt 7 Prozent der Befragten wissen, dass ihre Rente womöglich nicht ausreichen wird und sie sich überlegen, ihre Immobilie zu verrenten. Doch was passiert, wenn du deine Immobilie, die du vor vielen Jahren für mehrere hunderttausend D-Mark gekauft hast, heute verkaufen möchtest? Es ist fraglich, ob du damit die erhoffte Rente erzielen wirst, vor allem, da viele Immobilien nicht auf dem neuesten energetischen Standard sind. Zudem bleibt abzuwarten, welche Modernisierungsauflagen der Gesetzgeber in Zukunft plant, insbesondere in Bezug auf energetische Sanierungen.

Die Gründe für Immobilienverrentung: Was bewegt Eigentümer?

Die spannendsten Zahlen kommen aber jetzt: Die Gründe, warum Menschen sich für eine Immobilienverrentung entscheiden, sind vielfältig.

• 37 Prozent der Befragten gaben an, dass der Erhalt des Wohnrechts und der Lebensqualität der Hauptgrund für die Verrentung ihrer Immobilie sei. Das ist nachvollziehbar – ein Eigenheim bietet eine gewisse Lebensqualität. Du kannst tun und lassen, was du willst, und behältst dein Wohnrecht. Meine Großeltern zum Beispiel haben über 50 Jahre in ihrer Wohnung im Altbau der 50er Jahre gelebt. Ich erinnere mich noch gut an die Worte meiner Oma: „Mich holt hier keiner mehr raus.“ Für sie war das Zuhause ein Symbol von Sicherheit und Beständigkeit. Aber machen wir uns nichts vor: Eine Immobilie ist keine Garantie für Sicherheit. Warum das so ist, werde ich dir gleich erklären – und in den kommenden Minuten wirst du noch mehr darüber erfahren.
  
  
• 29 Prozent der Befragten nannten die finanzielle Sicherheit im Alter als Grund für eine mögliche Immobilienverrentung. Warum braucht jemand im Alter möglicherweise seine Immobilie, um die finanzielle Sicherheit zu gewährleisten? Ganz grob gesagt, hat ein Drittel der Befragten beim Vermögensaufbau versäumt, auch in andere Bereiche als die eigene Immobilie zu investieren. Sie haben womöglich alles in das Eigenheim gesteckt und sich dabei finanziell selbst ausgebremst.
  
  
• 27 Prozent nannten die Vermeidung von Verschuldung als Beweggrund. Jetzt mal ehrlich: Wer möchte als Rentner in die Verschuldung geraten? Klar, wer investieren will, benötigt möglicherweise einen Kredit. Aber für den Lebensunterhalt sollte das nicht nötig sein. Diese Statistik lässt vermuten, dass viele Rentner noch immer Restschuld bei der Bank haben, die sie vielleicht nicht mehr bedienen können.
  
  
• 24 Prozent der Befragten nannten die Reduzierung der finanziellen Belastung als einen weiteren Grund für die Immobilienverrentung. Wenn du beispielsweise eine monatliche Bankbelastung von 1.200 Euro hast und gleichzeitig nur 1.500 Euro Rente erhältst, wird es natürlich eng. Das kann ich gut nachvollziehen. So gesehen geben rund 50 Prozent der Befragten an, dass sie bei ihrer finanziellen Planung Fehler gemacht haben.
  
  
• Und schließlich gaben 17 Prozent an, dass sie durch die Immobilienverrentung den Liquiditätsbedarf für Pflege- und medizinische Ausgaben decken möchten. Aber mal ehrlich: Für die Pflege kannst du eine Pflegezusatzversicherung abschließen. Diese ist in jungen Jahren noch vergleichsweise günstig und wird – auch wenn die Beiträge in den kommenden Jahren steigen – langfristig eine sinnvolle Investition sein. Es lohnt sich, solche Versicherungen durchzurechnen und zu planen. Denk immer daran: Eine Versicherung ist eine Absicherung für Risiken, die du selbst nicht tragen kannst oder tragen möchtest – aus wirtschaftlichen oder persönlichen Gründen. Dieser Leitsatz ist wichtig, um die richtige Entscheidung zu treffen.
  
  
  

Immobilienverrentung als Symptom für gesellschaftliche Fehlentwicklungen

Viele Immobilienbesitzer gelten zwar als vermögend, doch aufgrund fehlender Liquidität haben sie oft Schwierigkeiten, ihren Lebensstandard aufrechtzuerhalten. Die Immobilienverrentung kann hier eine Lösung bieten, da sie den Eigentümern ermöglicht, ihre Immobilie zu veräußern und gleichzeitig in den eigenen vier Wänden wohnen zu bleiben.

Es ist erschütternd, dass die Generation, die einen großen Teil des wirtschaftlichen Aufschwungs in Deutschland mitgestaltet hat, nun gezwungen ist, ihre aufgebauten Vermögenswerte zu verzehren oder zu verrenten, um finanziell über die Runden zu kommen. Haben wir als Gesellschaft versagt? In meinen Augen hat insbesondere der Staat versagt. Es ist beschämend, dass diese Generation, die jahrzehntelang hart gearbeitet hat, nun nicht genügend Rücklagen hat, um ihren Lebensunterhalt auf einem angemessenen Niveau zu bestreiten. Stattdessen müssen sie auf ihre Ersparnisse zugreifen oder sogar ihre Immobilie verrenten, um ihre finanziellen Engpässe zu überbrücken.

Es stellt sich die Frage: Warum hat die Politik diese Missstände nicht frühzeitig erkannt? Warum wird nicht mehr für das eigene Volk getan, anstatt Ressourcen in fragwürdige Projekte im Ausland zu stecken? In Deutschland gibt es genügend Probleme, die dringend angegangen werden müssen, und die Immobilienverrentung zeigt auf, wie gravierend die Schieflage in Bezug auf Altersvorsorge und finanzielle Absicherung in unserer Gesellschaft inzwischen ist.

Was spricht also gegen das Modell der Immobilienverrentung?

Diese Institutionen und Unternehmen sind natürlich auf Profit aus. Sie werden dir nichts schenken. Wenn du deine Immobilie an solche Anbieter verkaufst oder verrentest, musst du sicherstellen, dass du nicht am Ende einen finanziell schlechten Schnitt machst. Zwar bleibst du in deiner Wohnung, und sie kaufen dir etwas ab, aber was passiert, wenn deine Lebenszeit kürzer ist als erwartet? Wenn du beispielsweise 400.000 Euro als Wert für deine Immobilie vereinbart hast und monatlich eine Rente erhältst, was geschieht mit dem Restkapital, wenn du relativ schnell nach fünf bis zehn Jahren krank wirst und stirbst? Wird das Kapital an die Hinterbliebenen ausgezahlt? Oder bleibt nur ein Teil oder gar nichts übrig? Diese Fragen solltest du unbedingt bedenken.

Was würde ich meinen Kunden raten, wenn sie vor dieser Entscheidung stehen?

Überlege, ob ein Verkauf sinnvoll wäre, um sich zu verkleinern. Ich habe viele Beratungen mit Personen im Alter von 50 bis 55 Jahren, aber auch mit Kunden über 70 Jahren. Für viele von ihnen stellt die Immobilie eher eine Belastung als eine Bereicherung dar. Die Instandhaltung, der Garten und die Renovierungen werden oft zur finanziellen und physischen Herausforderung. Diese Menschen können die laufenden Kosten und Arbeiten nicht mehr tragen und müssen in Erwägung ziehen, zu verkaufen. Wichtig ist, dass du in einer guten Marktsituation einen fairen Preis erzielst. Zwar sind die Zinsen etwas gefallen, aber dennoch entscheiden sich viele junge Käufer gegen Altbauten, da sie für einen ähnlichen Preis ein Neubauobjekt erwerben können. Trotzdem haben Altbauten ihren Charme, und die Grundstücke sind oft deutlich größer als bei Neubauten, die häufig sehr kleine Flächen bieten, auf denen Nachbarn in deine Küche sehen können.

Das Thema verschiebt sich jedoch auf die nächste Generation. Auch sie wird vor finanziellen Herausforderungen stehen. Die Immobilienpreise sind gestiegen, die Löhne haben nicht mitgezogen, und junge Menschen kommen in eine schwierige Lage. Nehmen wir an, du bist heute Anfang bis Mitte 30 und dein Traum ist es, ein Eigenheim zu besitzen. Du gehst auf die Suche, entscheidest dich gegen einen Altbau und planst, neu zu bauen. Du kaufst ein Grundstück, baust darauf und finanzierst das Ganze bei der Bank. Oft sehe ich bei jungen Familien, die ich begleite, dass sie leicht 100.000 Euro Eigenkapital in die Immobilie investieren und gleichzeitig hohe Kredite aufnehmen müssen. Monatliche Belastungen von 1.600 bis weit über 3.000 Euro sind dabei keine Seltenheit. Diese Schulden drücken schwer. Und diese zahlst du über viele Jahrzehnte hinweg ab. Am Ende des Projekts, nach 30 Jahren, ist das Haus vielleicht abbezahlt, aber du hast fast drei Jahrzehnte lang nur an die Immobilie gedacht und dabei andere wichtige finanzielle Aspekte möglicherweise vernachlässigt.

Vermögensaufbau: Was dir als Eigennutzer deiner Immobilie entgeht

Angenommen, du bist jetzt 65 Jahre alt und warst vor 30 Jahren noch 35. Du hast also nicht mehr viel Zeit, um Vermögen aufzubauen. Doch jetzt kommt ein wichtiger Punkt, den du berücksichtigen musst: Als Eigennutzer deiner Immobilie hast du einen steuerlichen und wirtschaftlichen Nachteil, der sich durchaus im fünf- oder sechsstelligen Bereich bewegen kann. Was meine ich konkret? Nehmen wir an, du würdest eine Immobilie für 400.000 Euro kaufen. Als Vermieter könntest du die Zinsbelastung, sagen wir von 4.000 Euro pro Jahr, steuerlich absetzen. Wenn du einen Steuersatz von 30 Prozent hast, ergibt sich daraus ein jährlicher Steuervorteil von 1.200 Euro (also 100 Euro monatlich), die du für deinen Vermögensaufbau nutzen könntest. Aber das ist noch nicht alles: Es kommt auch die Abschreibung (AFA) hinzu. Du kannst die Immobilie über 50 Jahre abschreiben, nur die Substanz, nicht das Grundstück.

• Angenommen, du hast ein Objekt für 600.000 Euro gekauft, mit einem Grundstückspreis von 100.000 Euro. Dann bleibt ein Abschreibungsbetrag von 500.000 Euro, was über 50 Jahre hinweg eine jährliche Abschreibung von 10.000 Euro bedeutet. Bei einem Steuersatz von 30 Prozent sind das 3.000 Euro pro Jahr, oder 250 Euro pro Monat. Zusammen mit den 100 Euro aus den Zinsen ergibt das 350 Euro monatlich, die ein Vermieter durch steuerliche Vorteile generiert – Vorteile, die dir als Eigennutzer völlig entgehen.

Nun stell dir vor, wie sich dieser steuerliche Vorteil über 5, 10, 20 oder 30 Jahre durch Zins und Zinseszins aufbaut. Ein Vermieter hat zwei „Pferde im Rennen“. Zum einen die Immobilie, die ihm jeden Monat Cashflow generiert, und zum anderen das Vermögen, das er durch die steuerlichen Vorteile und die Wertsteigerung der Immobilie aufbaut. Als Eigennutzer hingegen hast du nur das Vermögen in Form von „festem“ Kapital – aber keine Liquidität. Denn auch wenn du die Immobilie besitzt, kannst du mit Ziegeln und Backsteinen nichts im Supermarkt bezahlen.

Überlege also heute, ob dein Eigenheim tatsächlich eine Altersvorsorge ist oder ob es sich eher als Alterssorge herausstellt. Denn nur die richtige Balance aus Liquidität und Vermögensaufbau sichert deine finanzielle Zukunft.

Das Eigenheim als Altersvorsorge? Denk nochmal nach

Du kennst sicherlich den Spruch: „Es ist besser, Vorsorge zu treffen als Nachsorge.“ In der Medizin mag das zutreffen, aber beim Thema Immobilienverrentung ist es oft genau andersherum. Du musst deinen Kopf einschalten und über den Tellerrand hinausdenken, anstatt dem Standardweg zu folgen, den viele Finanzberater, Bankmitarbeiter oder Bausparkassen dir anbieten. Mal einen anderen Ansatz zu wählen, kann dir in manchen Fällen sogar mehrere zehntausend oder hunderttausend Euro bringen.

Ein Beispiel aus der Praxis: Kürzlich hatte ich ein Gespräch in Berlin mit einer Kundin, das fast dreieinhalb Stunden dauerte. Wir sprachen über ein spezielles Thema, und am Ende des Gesprächs konnte sie mit einem wirtschaftlichen Vorteil im mittleren sechsstelligen Bereich rausgehen. Warum? Weil ich über den Standardgedanken hinaus gedacht habe. Sie weiß genau, was ich meine. Und ich kann dir versichern, dass sich das Investment, das sie in mich getätigt hat, schon nach diesem Gespräch vielfach ausgezahlt hat. Es funktioniert. Du musst nur bereit sein, mal über deinen eigenen Schatten zu springen und in jemanden zu investieren, der dir hilft, neue Wege zu finden.

Auch diese Dame hatte anfangs gezweifelt, ob es sich lohnt, in mich zu investieren. Doch heute sagt sie, es war eines der besten Investments der letzten Jahre. Sie wird mit einem sechsstelligen Gewinn aus diesem Gespräch gehen, und das war erst der Anfang. Wir haben noch nichts umgesetzt, das war nur der erste Schritt. Wenn ich in Kürze die angeforderten Unterlagen bekomme, wird der Vermögenszuwachs, der sich daraus ergibt, enorm sein. Und das alles dank eines kleinen Investments für einen enormen Nutzen.

Die Entscheidung liegt bei dir: Denkst du weiterhin in Standards oder bist du bereit, neue Wege zu gehen? Dann bin ich jederzeit in einem honorarfreien Erstgespräch für dich da. Auch du wirst garantiert mit einem Mehrwert für dich herausgehen. Kommentiere auch gerne unter dem You-Tube Video.

Eines solltest du dir einfach bewusst machen: Dein Eigenheim ist keine wirkliche Altersvorsorge – es kann sogar zur Altersbelastung werden, wenn du nicht die richtigen Schritte unternimmst. Wenn du bereit bist, umzudenken und Fragen zu diesem oder anderen Fragen zum Vermögensaufbau hast, kontaktiere mich direkt oder teile deine Gedanken dazu auf Social Media. Bleibe klug, planbar und renditestark investiert. Bis zum nächsten Mal,

dein Sven Stopka.