Was du bei einem Immobilieninvestment beachten solltest

In diesem Beitrag erfährst du anhand eines Praxisbeispiels, was passieren kann, wenn du dich für ein Immobilieninvestment entscheidest und ein paar wichtige Faktoren unbeachtet lässt. Außerdem solltest du einem Immobilieninvestment auch andere Investitionsmöglichkeiten gegenüberstellen, um zu sehen, ob sich eine andere Investition doch eher lohnt.

Risiken bei der Finanzierung deines Immobilieninvestments

Wichtige finanzielle Entscheidungen sind nicht über Nacht zu treffen, sondern es sollten alle Eventualitäten genauestens geprüft und durchgespielt werden. Im Zuge einer Beratung zu einem Immobilieninvestment solltest du dir ausrechnen lassen, wie sich die Immobilien in etwa zehn Jahren effektiv rechnen wird. Viele Berater sind dazu entweder nicht imstande oder wollen einfach schnell die Immobilienfinanzierung über die Bühne bringen. Nur durch eine detaillierte Berechnung kannst du feststellen, ob sich das Immobilieninvestment lohnt oder ob du mit einer anderen Investition besser fährst.

Damit wir die Situation besser durchspielen können, nehmen wir das Ehepaar als Beispiel, das kürzlich mit einem unvorhergesehenen Problem bezüglich ihres Immobilieninvestments bei mir Hilfe suchte.

Das besagte Ehepaar hatte vor wenigen Wochen zwei Eigentumswohnungen in Frankfurt für etwa 500.000 Euro gekauft. Nach wenigen Wochen platzte aber die Finanzierungszusage der Bank. Diese zog plötzlich die lediglich mündlich ausgesprochene Zusage zurück.

• Das erste Learning aus dieser Situation ist also: Bevor du dein Immobilieninvestment tatsächlich tätigst und zum Notartermin gehst, sorge für eine schriftliche Zusage der Bank, dass diese dich bei deinem Immobilieninvestment definitiv begleiten wird.

Das Problem konnte zum Glück relativ schnell gelöst werden. Ich verhalf dem Ehepaar zu einer Immobilienfinanzierung bei einer anderen Bank, da ich tiefe Einblicke in dessen finanzielle Situation habe und vorhandene Vermögenswerte genaustens kenne. So eine Situation kann aber auch nach hinten losgehen, sodass du etwa plötzlich ohne Finanzierung dastehst oder einer Finanzierung zu deutlich schlechteren Konditionen einwilligen musst.

Lohnt sich dein Immobilieninvestment wirklich?

Gemeinsam sind wir zwei Konzepte durchgegangen, wie sie bezüglich der Gestaltung vorgehen können. Bei Vermietungs- und Verpachtungsobjekten solltest du mit in die Gestaltung einsteigen, was viele Banken leider nicht unterstützen. Diese wollen den Kreditvertrag zu deinem Immobilieninvestment schnell und unkompliziert über die Bühne bringen. Das ist für dich aber nicht immer vorteilhaft. Du verschenkst hier durchaus mal einige tausend oder sogar zehntausend Euro.

Weiterhin sind wir eine Berechnung durchgegangen, die viele Berater gar nicht erst erstellen. Dabei geht es darum, wie sich das Immobilieninvestment in zehn Jahren effektiv rechnet. Dazu werden alle Kosten und Einnahmen ermittelt, wie Anschaffungskosten, Kaufpreis, Mieteinnahme, Verwalter, Rücklagen, Abschreibung, steuerliche Vorteile, et cetera. Das Ergebnis war ernüchternd. Bei einer Betrachtung von zehn Jahren kamen wir zu einer effektiven Verzinsung von knapp -9 Prozent. In einem zweiten Konzept waren wir immer noch bei -5 Prozent.

• Das wichtige Learning ist Folgendes: Eine Immobilieninvestition solltest du immer mit anderen Investitionsmöglichkeiten vergleichen. Würdest du das Geld anderweitig investieren und eine positive Rendite machen, anstatt einer negativen, kommt auch noch der Zinseszinseffekt hinzu.
• Bei einem Immobilieninvestment hast du natürlich den Vorteil der Mieteinnahme. So trägt sich das Objekt mit der Zeit selbst ab. Aber du musst berechnen, wie rentabel das Objekt ist bis zu dem Zeitpunkt, an dem es abbezahlt ist.

Wann rechnet sich dein Immobilieninvestment?

Bei einem Immobilieninvestment ist die Rendite meist nicht sehr hoch, denn es gibt bei Immobilien immer eine entsprechende Spekulation: der Kaufpreis. Gerade in den großen Ballungszentren, wie Frankfurt, Berlin, Hamburg, Stuttgart, München zahlst du heutzutage relativ hohe Preise im Verhältnis zur Kaufmiete.

Das besagte Ehepaar etwa bekommt für einen Kaufpreis von etwa 510.000 Euro eine monatliche Miete von gerade einmal 1.190 Euro. Davon gehen noch ab: Verwalter, Instandhaltungsrücklagen und mehr.

Das ergibt eine Jahresmieteinnahme von 14.280 Euro. Wir teilen 510.000 Euro durch die entsprechende Jahresmiete. Der Vervielfältigungsfaktor liegt also bei 35.

35 Jahresmieten wären entsprechend notwendig, um die Immobilie abzuzahlen. Ich persönlich würde ein Immobilieninvestment nur bis zu einem Kaufpreisfaktor von maximal 15 Jahren tätigen.

Prüfe alternative Investitionen zum Immobilieninvestment

Du weißt, mein Herz schlägt für das Aktieninvestment über Aktienfonds. Ich bin felsenfest davon überzeugt, dass sich Aktienfonds in den nächsten Jahren immer weiter etablieren werden. Es gab in den letzten Jahren und Jahrzehnten wenig bis keine Skandale im Bereich Aktienfonds. Ganz anders bei Goldsparplänen, Beteiligungen, et cetera.

Prüfe daher immer, ob sich ein anderes Investment als Alternative zu deinem Immobilieninvestment vielleicht eher lohnt. Lasse dir Details ausrechnen, suche dir Unterstützung und wäge Eventualitäten ab.

• Die Rendite der letzten 5 Jahre bei meiner Anlagestrategie, in einer konservativen Lösung, liegt bei 5,3 Prozent.
• In der sportlichen Lösung liegt die Rendite bei 9,46 Prozent.
• Im Mittelfeld aktuell bei 7,08 Prozent.

Mit welcher Investition erwirtschaftest du diese Renditen? Hat man in den letzten Jahren auf die Crash-Propheten vertraut, die von Aktieninvestments abgeraten haben, hat man etwa Immobilieninvestments getätigt, welche sich kaum rechnen oder man hat das Geld auf Tages- oder Festgeldkonten geparkt.

Betrachte nicht nur die Tatsache, dass dein Geld auf Tages- und Festgeldkonten nichts abwirft. Die Inflation nagt Jahr um Jahr an deinem Kapital. Zusätzlich sind auch noch Negativzinsen, Strafzinsen, Verwahrentgelte, wie auch immer man diese nennen möchte, an die Bank zu entrichten.

Geld auf dem Konto zu parken, sollte definitiv keine Alternative sein. Aber nur die Menschen mit einem finanziellen Grundverständnis und Finanzwissen können diese Konstrukte durchschauen und Alternativen abwägen. Dafür betreibe ich meinen Podcast und Blog und gebe Tipps und Tricks auf Social Media an dich weiter. Ich möchte dir Finanzwissen vermitteln, damit du und andere Menschen bessere finanzielle Entscheidungen treffen.

Wenn du bei der Berechnung zu deinem Immobilieninvestment Hilfe oder andere finanzielle Unterstützung benötigst, hast du mehrere Möglichkeiten:

• Buche gern ein kostenloses Erstgespräch. Wir klären dann in 30 bis 45 Minuten, wie ich dich unterstützen kann und wo deine Herausforderungen liegen. Ich verspreche dir, du wirst am Ende des Gesprächs einen Nutzen für dich mitnehmen.

• Für viele weitere Impulse kannst du mir gern auf Instagram, LinkedIn, Facebook oder Youtube folgen. Hier erhältst du weitere Informationen und Kniffe rund um die Themen Aktienfonds, Finanzpläne, langfristig erfolgreicher Vermögensaufbau, Altersvorsorge und Finanzen allgemein.

• Weiterhin hast du die Möglichkeit, meinen Online-Kurs zur finanziellen Grundausbildung zu besuchen. Dieser ist vollgepackt mit Kniffen, Tipps und Tricks von A bis Z zu den Themen Investieren und Vermögensaufbau. Schaue in meinem Shop vorbei und finde das passende Angebot für dich.

Vielen Dank für die Zeit, die du dir genommen hast. Wenn du Hörer meines Podcasts bist, freue ich mich über eine Rezension bei iTunes und über dein Teilen und Empfehlen meiner Kanäle. Teile meinen Podcast auch gern offline mit Familie, Freunden und Bekannten. Mein Ziel ist es, Menschen dazu zu bringen, sich mit ihren Finanzen und Vermögensanlagen zu beschäftigen, damit sie klügere Entscheidungen für die Zukunft treffen können. Dabei benötige ich deine Hilfe. Bis zum nächsten Mal,

dein Sven Stopka